中国金茂高质量发展：销售回款“双千亿” 资金杠杆率与融资成本持续下降

发布时间：2020-08-31 11:12:27 文章来源：中国网财经

自2018年迈入千亿房企阵营后，中国金茂持续保持着高质量的稳健增长。8月25日，中国金茂发布了2020年中期业绩报告。数据显示，金茂2020年上

自2018年迈入千亿房企阵营后，中国金茂持续保持着高质量的稳健增长。

8月25日，中国金茂发布了2020年中期业绩报告。数据显示，金茂2020年上半年合同销售金额为1028.7亿元，首次半年突破千亿大观，同比增长31%。其回款金额也于7月19日超过1000亿元。

从行业横行对比看，保持安全增长的中国金茂，同样实现了高质量的增长，在行业中拿到了“三个第一”：即上半年销售额增幅位居TOP15房企中名列第一，住宅销售单价保持在2万元+水平，在TOP12房企中排名第一，品牌价值连续7个季度行业排名第一。

中国金茂总裁李从瑞表示，中国金茂坚持双轮两翼的发展战略，预计在未来三年每年保持20%-30%左右的稳定增长率，并于2022年实现年度签约额3000亿元，持有面积200万平方米，年度持有物业收入50亿元。在城市运营上，2020年-2022年，中国金茂计划实现城市运营对于60%的新增土地储备贡献率，并在2023年后成为品质城市引领者。

“七升两降”描绘房企可持续优质发展曲线

在实现销售、回款的“双千亿”佳绩的同时，中国金茂实现了行业排名、毛利率、归母净利润、城市运营项目销售贡献率、产业签约导入数量、客户满意度、一二线土储比例七个核心数据的上升，以及资金杠杆率和融资成本两个关键数据的下降。可以说，“七升两降”描绘出了一条房企的可持续优质发展曲线。

截至2020年6月30日，中国金茂的行业排名从2019年末的TOP18跃升至TOP12，展示了“双千亿”金茂的增长速度。疫情之下，中国金茂为何能实现如此高的增长?公司营销总经理李峰在接受媒体采访时曾提到了三个要点，分别是产品和服务卓越，受到业内广泛认可;布局以一二线核心城市为主，客户财富分配比较好;营销反应迅速反应，线上售楼、移动案场、总裁直播等创新带货方式多管齐下。

销售金额和行业排名上升的同时，中国金茂的增长质量也在不断提升。今年上半年，中国金茂的毛利率为35%，较2019年底上升3个百分点，归母净利润较2019年提升2%。有分析认为，房地产市场经过20余年的市场化发展，毛利率逐渐下降，并回归制造业水平将是整个行业面临的趋势。然而，中国金茂努力克服外部环境影响，保持了如此高的毛利率水平，实属不易。

此外，中国金茂的产业导入能力也在提升。2020年上半年，中国金茂来自城市运营项目的销售额贡献率提升至21%，新签约产业合作商135家、产业库数量达近千家。中国金茂高级副总裁宋镠毅在出席业绩发布会时透露，城市营项目毛利普遍高于二级招拍挂项目，随着兑现业绩能力持续提升，公司发展潜力可见一斑。

中国金茂不断提升的，还有物业服务客户满意度提升。2020上半年，中国金茂物业服务客户满意度达到87分，达到行业领先水平，服务更受业主赞誉。据了解，今年疫情期间，金茂物业针对业主生活需求推出多项疫情专项服务，蔬菜配送、快递到家、便民理发等，在确保社区安全的同时保证业主正常生活的便利。对于金茂物业未来的发展，李从瑞寄予了厚望，认为未来几年可能会按照30%到50%的速度增长。

在上述7个关键指标实现上升的同时，中国金茂的资金杠杆率与融资成本出现下降。2020年上半年，中国金茂资金杠杆率从2019年的74%下降为69%，持续位于行业安全稳健范围内。一直保持低成本融资优势的中国金茂，2020上半年继续扩大这一优势，平均借贷成本已低至4.68%。有业内人士分析称，目前，银行等机构会对中国金茂这种资质较好的国企具有倾向性，这是金茂所独有的优势，这种优势在目前的融资环境中更加得以凸显。据了解，中国金茂上半年发行的25亿人民币中期票据3年期利率3.1%;22亿人民币中华大厦CMBS3年期利率低至约2.65%。

“长效、优质、可持续”，优质产品力获认可

实现“七升两降”安全稳健增长同时，中国金茂上半年在销售额增幅、销售单价、金茂府品牌价值上，接连荣获了“三个第一”的行业排名。探析中国金茂的发展模式，其长效、优质、可持续的特点值得业界关注。

长效稳定，体现在中国金茂销售金额和排名近几年的接连跃升上。2020年，中国金茂半年销售金额就突破1000亿元，而过去三年的年度销售金额复合增长率超过52%，在TOP20中位居前列。行业排名方面，2020年上半年，中国金茂行业排名为TOP12，2018年和2019年底则分别为TOP24和TOP18。

优质是中国金茂的底层基因。中国金茂秉持高端品质地产定位，持续布局长三角、珠三角、环渤海、华中、西南等区域，多个产品均实现了实现开盘热销，在所在城市引领市场。今年上半年，金茂府系产品代表深圳龙华金茂府热销35.9亿元，南京河西金茂府四开四罄;城市运营项目苏州张家港智慧科学城半年完成43.5亿元销售额，无锡江阴霞客岛生态城首开600套售罄。报告显示，在上海、北京、杭州，中国金茂的单城半年销售额均已超过100亿元;至今年7月，金茂在长沙的销售额也突破了100亿元。

中国金茂发展的可持续性，还体现在充沛且优质的土储方面。上半年，中国金茂新增土地储备583万平米，85%位于核心一二线城市。截至2020年6月30日，中国金茂总土地储备达到9068.8万平方米。此外，作为支持金茂可持续发展的“第二曲线”，城市运营今年也在持续为金茂提供发展力量。目前，中国金茂总计管理着23个城市运营项目，将为金茂的可持续发展提供稳定的优势土地。李从瑞在业绩发布会上强调：“城市运营慢慢会成为扩土储的主流渠道，到2022年占比要到60%，到那个时候我们对招拍挂按照市场节奏在比较低的点去获取优质土地，就更加能够做到游刃有余。”

全年销售目标已完成超六成，2000亿目标有保障

据了解，中国金茂2020全年的销售目标是2000亿元。截至2020年7月31日，公司累计已完成签约销售金额1243亿元，年度目标完成率超过62%。

中国金茂认为能够实现2000亿元目标的底气，还来自于下半年全国多个核心城市逐步入市全新府系项目、全新城市运营项目，这都将持续给金茂带来稳健增长的销售和回款。

作为中国金茂的“王牌”产品，金茂府系今年下半年将有三大新品陆续入市，分别是北京颐和金茂府、太原龙城金茂府、青岛大云谷崂山金茂府。据了解，金茂府府系产品连续七个季度成为蝉联房企产品品牌指数第一。而在城市运营领域，下半年，中国金茂在三亚、福州、杭州等地，仍将陆续推出城市运营新产品，在为城市赋能同时，也为金茂带来业绩增长。

资本市场机构一致看好金茂今年的业绩达成，以及未来的持续增长。统计显示，截至2020年8月，总计32家券商覆盖中国金茂，其中中金、花旗、高盛、兴业、海通、华创等券商给予中国金茂买入建议。

华创证券看好中国金茂发展的原因，主要系匠心产品金色十足，城市运营风华正茂;光大证券表示，中国金茂具备独特的内生增长潜力，中期内业绩弹性有望回升。

而兴业证券则在研报中提到，中国金茂未来三年销售规模将保持高速增长，在当前土地储备充足的情况下，金茂放缓招拍挂拿地，降低杠杆水平增厚安全垫，同时通过城市运营及时补充土储，上半年城市运营转化占比达四成，土地成本亦具备显著优势。鉴于此，兴业证券维持中国金茂“买入”评级，目标价7.20港元，与8月26日的收盘价相比还有较大的上涨空间。

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