案例
2015年11月,李某与张某签订存量房买卖合同,约定张某将其房屋售予李某,价格为180万元。如一方违约不买入或卖出涉案房屋,应按照成交价的10%向对方支付违约金。
在合同履行过程中,某市政府发布2018年地铁规划,系争房屋所在地段新开地铁站点,适逢开年,该地段二手房市场价价格在短短三个月内上涨20%。张某因此反悔,不配合李某办理按揭及过户手续。
李某提起仲裁,要求解除合同,支付违约金,并要求张某赔偿房屋差价损失。请问,李某要求房屋差价损失的请求能否得到支持?
履行利益损失
所谓房屋差价损失,指的是一方违约导致合同解除时的房屋市场价格与签订合同时约定的房屋价格存在差价。差价之所以构成损失,可从两个角度理解:房价上涨的情况下,如果履行合同,买方可以获得房屋的增值;因合同不能履行,买方若购入同一地段同等条件的房屋作为替代,将支付更高的费用。
房屋差价损失属于履行利益损失,或者英美法上的期待利益损失,指在合同完全履行的情况下能够获得的利益,适用于合同有效成立后一方当事人违约导致解除的情况。
我国《合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
可见,我国法律肯定履行利益损失可予以赔偿,司法实践中,在不违反其他法律原则的情况下,对于房屋差价损失基本上也持支持的态度。比如北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(2010年12月22日)第二十四条、上海高院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》(2005年12月16日)第六条。
可预见性原则
差价损失既然属于履行利益损失,就应遵循损失赔偿的一般原则,包括过失相抵、损益相抵、可预见性原则等。所谓可预见性原则,是指不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
可预见性原则应从四个方面理解:第一,预见的主体是违约方;第二,时间点是合同成立时;第三,可以预见的评价标准是主观上预见到或者客观上一个理性人应该能够预见到;第四,预见的内容是预见到会产生某方面的损失,还是需要预见到损失的程度或金额?这个问题存在分歧,通说只要求预见损害的类型,而不要求预见到损害的程度或具体金额。
案例分析
在上述案例中,双方当事人已经约定了违约金。违约金属于当事人意思自治的范畴,事先约定违约金的计算方式,则推定当事人在订约时已经评估了市场风险、合同继续履行可以获得利益等因素,对于违约情形下损失赔偿的范围作出了限定。如果市场的波动超出这个范围,风险应由当事人自己承担,不能再要求从违约方处得到补偿。
因此,在合同已经约定违约金,且房屋差价损失超出违约方的预期的情况下,房屋差价损失不应得到支持。
差价的确定方法
当然,如果没有约定违约金,当事人要求赔偿房屋差价损失,可以酌情予以支持。房屋差价的确定是核心问题。
《上海高院关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》第六条房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:一、双方协商确定的,从其约定;二、双方不能协商确定的:(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。
如果是比照类似房屋的市场成交价,当事人难以举证。较为客观的方式是聘请专业评估机构对房屋价格进行鉴定,此时,时间点的选取是一个关键问题。违约行为确定之日、守约方解除合同之日、提起仲裁或诉讼之日都是可以考虑的时点,并没有确定的标准,结合双方履行合同的情况,仲裁庭或法院可行使自由裁量权。
当然,在进行差价评估的场合,违约方也可提出可预见性原则作为抗辩,要求在总的差价损失中减去不可预见的部分。由于这一部分难以定量,仲裁庭或法院可根据公平合理原则予以确定。
标签: 履行利益损失可予以赔偿 可预见性原则
据各方数据,1月31日上午10时许,深圳出品的动画电影《熊出没·伴我熊芯》票房突破10亿元,在首日票房、档期票房、连续破亿天数等多方面打
1月27日,携程发布的《2023年春节旅游总结报告》显示,今年春节,深圳游客的出境游订单量同比去年增长近5倍。相较国内热门景点的人山人海,
1月27日,记者从深圳市文化广电旅游体育局获悉,2023年春节黄金周期间(1月21日至27日),深圳共接待游客469 25万人次,旅游收入31 58亿元,
据深圳市春运办统计,1月15日和16日连续两天,深圳对外发送旅客人数都在48万左右,春运进入客流高峰期。1月15日,深圳春运对外旅客发送量达
新年音乐会是观众喜闻乐见的年度重要文化品牌活动,多年来已成为深圳市民跨岁迎新的例牌项目。12月30日、31日晚,深圳交响乐团将在深圳音乐
作为来深科研人员中的一员,中山大学附属第八医院的助理研究员郭雅婕对深圳在人才服务方面的举措赞不绝口:我作为基础研究人员,很希望自己
12月1日晚8点,2023年故宫年票正式开售。相比于去年,今年购票顺畅了许多。据了解,2022年故宫年票发售时,因短时间内购买年票人数过多,曾
昨日,冷空气到达,广州气温逐步下降。据商超方面预测,随着气温的逐渐下降,市民对于御寒类商品消费需求有所上升,不少广州商超准备了有关
小井盖、大民生。今年以来,深圳开展全市窨井盖专项治理工作成效显著。截至11月20日,全市共排查窨井盖约350万个,发现存在问题的窨井盖约3
备受关注的汕汕(汕头至汕尾)铁路汕头站及站区工程近日传出最新动态:项目已顺利完成工程招标工作,由中铁建设集团有限公司中标承建。目前,
新资讯:青岛市“国际博物馆日”活动
半岛网5月18日讯(记者梁湘通讯员徐婷)5月18日,青岛市2023年度“5•18国际博物馆日”主会场启动仪式暨“
天天观速讯丨“青”心打造专属创业“
半岛网5月18日讯(记者王禹涵)日前,青岛市正式启动了2022年度青岛市留学人员创业支持计划(以下简称“留
每日讯息!青岛税务:税收宣讲进高校
半岛网5月18日讯(记者李京媛)为进一步加强青年学生税法宣传教育,帮助有创业意向的大学生自主创业,5月17
@青岛市民,打开这个一本通,了解燃
燃气联结千家万户,为居民和工商用户提供优质、高效、便捷、安全的燃气供应,是优化营商环境的重要一环。为
青岛税务:涉税专业服务机构暖心志愿
半岛网5月18日讯(记者李京媛通讯员刘茗)临近5月纳税申报期截止,青岛市市南区市民中心办税服务厅来了一批
诈骗多久能判刑?刑事案件从拘留到审
一、网络诈骗几百会立案吗网络诈骗几百不会立案。因为诈骗罪的立案金额是3000元及其以上。如果嫌疑人诈骗公私财物的价值在3000元到10000元
怎样定性盗窃罪?定性盗窃罪的方式有
一、盗窃罪能够取保吗盗窃罪能取保,但盗窃的犯罪嫌疑人必须满足以下条件才能办理取保候审:1 可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的:2
带壳生蚝怎么清洗才干净呢?带壳生蚝
带壳生蚝怎么清洗才干净?先用刷子将带壳生蚝表面的泥沙和藻类清洗干净。然后将蚝放入盆中,用淡盐水或淡醋水浸泡20-30分钟。这可以帮助蚝散
诈骗罪立案后会立马抓嫌疑人吗?诈骗
一、诈骗罪立案后多久抓嫌疑人诈骗罪立案后抓嫌疑人是需要一定的证据的,而不是依据立案时间来确定的。《中华人民共和国刑事诉讼法》第八十
海螺的哪些部位不能吃呢?海螺的做法
海螺的哪个部位不能吃?海螺的脑部是绝对不能食用的。海螺的脑部实际上就是海螺的脑神经,触角下米粒状的两个颗粒物,会分泌贝类毒素,如果
如何做伤残鉴定?伤残鉴定后如何赔偿
一、伤残鉴定多久能做出来结果司法鉴定机构对符合受理条件的鉴定委托,应当即时作出受理的决定;不能即时决定受理的,应当在七个工作日内作
刑事拘留后多久结案?刑事案件有几个
一、刑事拘留最长要多久刑事拘留最长要拘留37天。根据《刑事诉讼法》第九十一条公安机关对被拘留的人,认为需要逮捕的,应当在拘留后的三日
公款挪用如何确定?挪用公款罪会牵连
一、如何确定公款挪用公款挪用的确定,可以通过看行为人是否利用职务上的便利实施。国家工作人员利用职务上的便利,挪用公款归个人使用,进
法律设立律师会见制度的目的是什么?
一、刑事拘留后多久律师可以会见没有具体的规定,看守所在收到律师辩护人的会见请求后的48小时内安排会见。《中华人民共和国刑事诉讼法》第
七彩海象喂什么饲料好养?七彩海象鱼
七彩海象喂什么饲料好养?七彩海象鱼吃的多,体型壮实,属肉食性鱼类,喂食它们需要定时定量。可以喂食红虫、面包虫、大麦虫、小鱼小虾等。七彩
行政复议去哪个部门?单位申请行政复
一、单位行政复议申请条件是哪些行政复议申请的条件有:1 有明确的申请人和符合规定的被申请人;2 申请人与具体行政行为有利害关系;3 有具体
鲫鱼苗长到成鱼需要多长时间?2厘米
鲫鱼苗长到成鱼需要多长时间?鲫鱼从鱼苗养到成鱼大约需要200天左右。养殖的时候,可以与鲤鱼、草鱼、鳙鱼或者青鱼等多品种混养。放养鱼苗最
产教融合筑牢互联网人才根基
产教融合筑牢互联网人才根基---“我国工业互联网全面融入45个国民经济大类,重点平台连接工业设备超过8100
中国互联网金融行业协会是什么性质?
中国互联网金融行业协会是从事中国互联网金融的企事业单位、团体和个人自愿结成的民间组织。中国互联网金融行业协会的业务范围包括协助政府
丽丽鱼为什么很少有人养?丽丽鱼能和
丽丽鱼为什么很少人养?丽丽鱼很少人养的原因是它的寿命比较短,不像其它大型观赏鱼可以达到十几年的寿命,而且由于体型小,如果身上有什么
常见水草种类大全有哪些?水草的作用
常见水草种类大全有哪些?水草有水榕、金水藻、虎耳、红蛋、小海帆、花皇冠、阿根廷皇冠草、异叶水蓑衣、苦草、迷你皇冠等。水榕是天南星科
白云区气象台发布暴雨黄色预警【III
【白云分镇街暴雨黄色预警】目前,我区钟落潭镇正受雷雨云团影响,预计未来1-2小时降水仍将持续,白云区气
听说有人质疑我的弹跳?约基奇G2赛前
今日NBA西部决赛,掘金和湖人的G2即将开打。赛前,约基奇摩拳擦掌,秀了一把双手暴扣。相关新闻>>>穆雷打趣
过硬的技能成为融入城市“金钥匙”
原标题:过硬的技能成为融入城市“金钥匙”(主题)深圳建设培训基地,搭建成长平台,推动农民工向产业工人
世界观察:璹嫔_关于璹嫔介绍
璹嫔,关于璹嫔介绍这个很多人还不知道,我们一起来看看!1、璹嫔,叶赫那拉氏(1840年-1874年),清朝咸丰皇
听过隔壁那小子在秀扣篮?詹姆斯赛前
今日NBA季后赛西部决赛,湖人和掘金的G2将在8点30正式开打。赛前,詹姆斯在赛场秀了一把空接转身扣篮。相关
斯波:附加赛可能是过去十年联盟发生
今日热火主帅斯波在球队训练结束后接受了媒体采访。谈到附加赛,斯波表示:“我确实认为附加赛对整个联盟是
每日热闻!璸_关于璸介绍
璸,关于璸介绍这个很多人还不知道,我们一起来看看!1、璸拼音是bīn,pián。2、意思是贵重的宝石。3、价值
璫_关于璫介绍
璫,关于璫介绍这个很多人还不知道,我们一起来看看!1、璫,汉语文字,读作璫(dāng),见“珰”。2、。关
世界热门:局地暴雨!广东今天仍多阴
今天(5月19日),广东仍多阴雨,珠江三角洲、粤东及粤北等地局地雨势猛烈,公众外出需注意交通安全。由于