多家公募做好REITs扩募准备面临三大难点_西江热线

多家公募做好REITs扩募准备面临三大难点

发布时间：2022-03-29 06:08:43 文章来源：信息新报

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日前，证监会发布消息称，将进一步深入推进基础设施REITs试点，研究制定基础设施REITs扩募规则，同时，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

据了解，针对基础设施REITs扩募，不少基金公司都在积极筹备，在系统、人员、投研、资产筛选等方面做好前期准备工作。

华夏基金表示，公司在积极与原始权益人和监管机构就基础设施REITs扩募进行沟通，希望能为扩募规则的制定贡献一份力量。

中航基金不动产投资部表示，从公募基金管理人的角度，需要加大对可扩募资产的筛选力度，待扩募规则一旦落地，随即展开扩募工作。

中金基金相关负责人士表示，基于中金参与多单境外REITs发行与扩募的经验积淀及对境外REITs市场的持续研究，将与合作伙伴在政策法规框架内积极推动公募REITs的扩募尝试。“参考海外市场经验，扩募是REITs市场健康成长的必由之路，专业的人员、符合标准的项目、前瞻的研究工作、公司平台的资源支持缺一不可。”

平安基金表示，公司已经搭建起涵盖项目执行、基础资产投资、运营全流程的专业团队，对应中后台部门也做好了扩募准备。

多家公募基金管理人评估，基础设施REITs扩募可能会存在定价、原始权益人认定、信息披露等诸多难点。

在华夏基金看来，参考上市公司再融资的经验，基础设施REITs扩募相比首发的主要难点在定价方面。定价需要权衡基础设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还要考虑二级市场价格等因素，合理的定价非常重要。

华夏基金表示，扩募可能对存量持有人权益造成一些影响：如果扩募的对象都是原持有人，那么扩募的定价就要考虑基础设施项目的估值。如果定价过高，原持有人的利益就会被损害；如果扩募对象全部都是新投资者，那么定价除了要考虑项目的估值，还需要考虑基础设施REITs二级市场价格。此时如果定价过低，原持有人和原始权益人的利益就会被损害。 “希望后续相关规则能充分考虑各方利益，制定相应规则，实现投资者利益的保护和基础设施REITs的良性发展。”华夏基金相关人士说。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚表示，建议监管机构明确定价方式和操作流程，实现REITs扩募的可持续发展。另外，目前政策还不支持通过收购第三方资产扩募的方式，建议探索PRE-REITs基金到公募REITs较为明确的退出方式，解决直接退出的障碍，包括如何定义原始权益人，原始权益人持有不低于20%份额的战配，以及原始权益人需要满足回收资金运用要求的相关规定。

平安基金表示，目前来看，基础设施扩募还存在不少难点：一是原始权益人如何界定。如扩募资产是外部第三方公司的资产，第三方公司是否应界定为原始权益人？如界定为原始权益人，并要求其购买至少20%以上的扩募部分基金份额，则同一个基础设施REITs将存在两个及以上原始权益人，如何界定多个原始权益人之间的权利义务关系；二是新的基金份额如何定价。REITs扩募往往需要融资，资金可以来源于自有资金或债务融资，也可能来源于发行新的基金份额。若发行新份额，通常有全体配售和增发两类，增发的定价规则也是扩募的重点；三是信息披露的问题。

“以上问题需要相关政策的支持，建议尽快出台扩募的政策与规则。A股上市公司的相关规定已经比较成熟，海外REITs的扩募实践经验丰富，都可以为基金设施公募REITs提供较好的借鉴。”平安基金相关人士说。

标签： reits 华夏基金

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